Acheter dans le neuf
La VEFA, ses garanties, ses avantages financiers
La Vente en l’État Futur d’Achèvement autrement appelé « achat sur plan » est le contrat par lequel un acheteur fait l’acquisition d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction.
Au moment de la signature du contrat l’acheteur devient propriétaire seulement du terrain et des constructions déjà réalisées. Il accède ensuite à la propriété des ouvrages au fur et à mesure de leur construction.
L’acquéreur doit en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve toutefois les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Avant la conclusion d’un contrat VEFA, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Le contrat doit notamment indiquer les délais de livraison.
Les différentes étapes d’une VEFA
Cet avant-contrat est signé avec le promoteur sous signature privée. Il engage le promoteur à vous destiner un logement si le programme entrepris voit le jour.
Ce contrat précise :
- la surface du logement en m2 habitable,
- le type de logement (F1, F2…) et le nombre de pièces de service, de dépendances, de dégagements…
- l’emplacement dans l’immeuble ou dans le lotissement
- les standards de qualité des matériaux et des équipements collectifs : une note technique devra être annexée
- le prix de vente prévisionnel (librement fixé par les promoteurs), les éventuelles modalités de révision, ainsi que les textes légaux l’encadrant
- la date de la vente définitive
- une date de livraison estimée
- le cas échéant, le montant des prêts que le promoteur déclare vous faire obtenir, ainsi que l’établissement financier ou bancaire prêteur
- les articles R261-28 à R261-31 du Code de la Construction et de l’Habitation, concernant le dépôt de garantie, doivent être intégralement reproduits. S’il n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est une pratique courante. Il est de l’ordre de 5% du prix de vente maximum si la vente intervient dans l’année, de 2% du prix de vente si elle intervient entre 1 an et 2 ans.
Ce document signé par l’acquéreur et le vendeur doit être adressé au notaire au maximum un mois avant la signature du contrat. C’est à ce moment que les droits sur le sol et sur la construction sont transférés du vendeur à l’acquéreur.
Il mentionne :
- la description détaillée du logement
- son emplacement exact dans l’immeuble ou le lotissement
- le prix estimé du logement et, le cas échéant, les conditions de révision
- la date prévisionnelle de livraison
- la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur
- les éventuelles conditions suspensives
- les mentions relatives à la présentation du bien (plans de coupe…)
- les caractéristiques techniques du bien (matériaux utilisés par exemple)
- le règlement de copropriété
Dans le cadre d’une VEFA, vous serez amené à régler le prix de vente en plusieurs fois, votre bien neuf étant en cours de construction.
Un échéancier vous sera donc proposé par le promoteur. À diverses étapes du processus de construction, certaines sommes vous seront demandées.
| Étape | Montant maximum demandé par le promoteur |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées) | 70 % du prix |
| Achèvement des travaux | 90 % du prix |
| Mise du local à disposition de l’acquéreur | 100 % du prix |
Matérialisée par la remise des clés, l’acquéreur dispose ensuite de 30 jours pour réaliser un état des lieux complet et émettre d’éventuelles réserves dans le procès-verbal de livraison (notamment pour des défauts de conformité par rapport à ce qui était mentionné dans le contrat ou des vices cachés).
Si des défauts sont constatés, le constructeur s’engage à réparer chaque malfaçon dans un délai de 1 an. Dans ce cas, l’acquéreur peut également conserver les derniers 5 % du prix total de vente jusqu’à la levée des réserves.
Les garanties
La Garantie Financière d’Achèvement, également appelée garantie extrinsèque, est une assurance souscrite par le promoteur auprès d’organisme de renom (banques), qui garantit aux acquéreurs la livraison de leur logement VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Définie et encadrée par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la GFA assure donc l’acquéreur d’un bien immobilier neuf que son bien sera achevé, même en cas de défaillance ou de faillite du promoteur.
En cas de défaillance du promoteur, le garant extérieur prend le relais et s’engage à financer les travaux pour mener à bien l’opération conformément au descriptif de la résidence et aux prestations indiquées.
La GFA garantit non seulement la structure de l’immeuble, mais aussi les finitions prévues des logements ou bureaux.
La souscription d’une assurance Garantie Dommages Ouvrage est obligatoire pour le promoteur immobilier.
Elle a pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages de l’assurance décennale des entreprises. Elle permet de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun.
ROGER MARTIN PROMOTION est couvert par un contrat cadre avec SMA BTP, assureur de référence de la construction et de l’immobilier, qui couvre la Garantie Dommages Ouvrage, la garantie décennale et inclus tout risque chantier.
Pendant l’année suivant la réception des travaux, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement (GPA). Elle impose au promoteur de faire réparer, pendant cette période tous les désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux et dans l’année qui suit et cela, quelle que soit leur nature ou leur importance.
La Garantie Biennale est une garantie complémentaire à l’assurance dommages ouvrage.
Également appelée « garantie de bon fonctionnement », elle couvre les éléments d’équipements dissociables comme les portes intérieures, les appareils électriques, chaudières…
Cette garantie impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d’équipements défaillants pour une durée de 2 ans.
Pendant les 10 ans après la réception des travaux, vous bénéficiez de la Garantie Décennale. Elle impose au constructeur de réparer les dommages qui n’étaient pas décelables lors de la réception des travaux. Cette garantie assure les dommages qui affectent la solidité des éléments indissociables de l’ouvrage ou bien des éléments dissociables dont le dysfonctionnement rend l’ouvrage impropre à sa destination.
Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.
L’assurance décennale des constructeurs couvre les dommages touchant les éléments suivants :
- Ouvrages de fondation et d’ossature
- Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement)
- Voirie (chemin d’accès)
- Ouvrages avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée…)
Éléments d’équipements indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée…
Les frais de notaire réduits
Lors de l’acquisition dans de l’immobilier ancien les frais de notaire varient de 7 à 8% du montant total de l’acquisition. Avec un investissement dans de l’immobilier neuf les frais de notaire sont réduits à 3% du montant total.
Les intérêts intercalaires
Lorsque vous achetez en VEFA, les intérêts intercalaires vous permettent de ne commencer le remboursement du capital emprunté qu’une fois l’emménagement réalisé.
Le principe des intérêts intercalaires est de ne payer que les intérêts d’emprunt durant la période qui sépare le premier versement bancaire du déblocage complet des fonds. Ainsi, vous pouvez commencer le remboursement du capital lorsque la construction est achevée et que les clés vous ont été remises par le promoteur.
Prêt à taux zéro pour les primo-accédants
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif mis en place par l’État français pour aider les ménages à accéder à la propriété de leur première résidence principale.
Le PTZ permet de financer une partie de l’acquisition, sans intérêts ni frais de dossier.
Son montant dépend des revenus du ménage, de la zone géographique et du nombre de personnes dans le foyer.
Il est remboursable sur une période de 20 à 25 ans, avec une période de différé d’amortissement de 5 à 15 ans. Pendant cette période, le bénéficiaire ne rembourse pas le capital ni les intérêts.
Le PTZ peut être combiné avec d’autres prêts immobiliers, tels que le prêt d’accession sociale (PAS) ou le prêt immobilier classique.
BON À SAVOIR : Le PTZ n’est pas un droit automatique, il est soumis à des conditions de ressources et de localisation du logement. Il est également soumis à des conditions de performance énergétique minimale pour le logement financé.
L’ACHAT DANS LE NEUF