Les avantages fiscaux
INVESTISSEMENT
Investir dans le neuf : le nouvel avantage fiscal pour les bailleurs privés
Le dispositif Pinel a pris fin en 2025.
Il laisse place à un mécanisme fiscal plus moderne et plus patrimonial, pensé pour encourager l’investissement locatif durable : le nouveau cadre fiscal des bailleurs privés.
Ici, on ne parle plus d’une simple réduction d’impôt ponctuelle, mais d’un véritable levier d’optimisation des revenus locatifs basé sur l’amortissement du logement.
Le principe : déduire l’usure du bien de vos revenus locatifs
Les propriétaires de logements loués non meublés peuvent désormais déduire chaque année une partie de la valeur du bien de leurs revenus fonciers, au titre de son usure.
Concrètement, cela permet de :
- réduire fortement l’imposition sur les loyers perçus
- créer du déficit foncier
- et, dans certains cas, diminuer aussi l’impôt sur le revenu global
On parle d’un taux d’amortissement annuel compris entre 3 % et 5,5 %, selon les conditions de location.
| Ancien dispositif Pinel | Nouveau dispositif bailleur privé |
| Réduction d’impôt | Amortissement du bien * |
| Avantage figé | Avantage lié au loyer et aux conditions |
| Logique de défiscalisation | Logique patrimoniale + optimisation des revenus locatifs |
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’applique :
✔ aux logements neufs
✔ aux logements anciens faisant l’objet de travaux importants de réhabilitation
✔ partout en France (pas de zonage comme le Pinel)
Le bien doit être loué :
- non meublé
- en résidence principale du locataire
- pendant 9 ans minimum
- hors cadre familial
Il peut être détenu en nom propre ou, sous conditions, via une SCI.
BON À SAVOIR : Sont éligibles :
- les logements acquis entre la publication de la loi de finances 2026 et fin 2028
- pour une construction, c’est la date du permis de construire qui fait foi
Les biens déjà détenus avant la loi ne sont pas concernés, même en cas de travaux engagés après.
Le LMNP
Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est-à-dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
Le statut LMNP offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il vous permet de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA*.
La LMNP concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou sont inférieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).
Vous pouvez ainsi investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
* Pour que la TVA puisse être récupérée, il est nécessaire que l’investissement se fasse au sein d’une résidence de services dans le cadre d’un achat exclusivement dans le neuf.
L’ACHAT DANS LE NEUF